Собственник не присутствовал на собрании мкд. Собрание собственников многоквартирного дома: процедура проведения и соблюдение протокола

Содержание
  1. 10 ошибок при проведении общих собраний собственников
  2. Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании
  3. Неправильное оформление решений собственников
  4. Неправильный подсчёт
  5. Некорректно оформленные доверенности
  6. Ошибка в выборе формы собрания
  7. Устаревшие сведения о праве собственности на помещение
  8. Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ
  9. Проведение собраний с аналогичной повесткой дня
  10. Изменение повестки дня
  11. Нарушение кворума собрания
  12. Собрание собственников многоквартирного дома: процедура проведения и соблюдение протокола
  13. Что собой представляет собрание собственников многоквартирного дома?
  14. Формы и виды проведения собраний собственников многоквартирного дома
  15. Кто имеет право принимать участие в общем собрании собственников многоквартирного дома?
  16. Что такое кворум общего собрания собственников многоквартирного дома?
  17. Когда собственник помещения может обжаловать в суде решения, принятые на общем собрании жильцов многоквартирного дома?
  18. Организация и проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах
  19. Для успешного проведения собрания необходимо:
  20. Этапы проведения общего собрания
  21. Собрание собственников: основные ошибки — МосТСЖ
  22. 1. Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании
  23. 2. Неправильное оформление решений собственников
  24. 3. Неправильный подсчёт
  25. 4. Некорректно оформленные доверенности
  26. 5. Ошибка в выборе формы собрания
  27. 6. Устаревшие сведения о праве собственности на помещение
  28. 7. Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ
  29. 8. Проведение собраний с аналогичной повесткой дня
  30. 9. Изменение повестки дня
  31. 10. Нарушение кворума собрания

10 ошибок при проведении общих собраний собственников

Собственник не присутствовал на собрании мкд. Собрание собственников многоквартирного дома: процедура проведения и соблюдение протокола

Общее собрание собственников – привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласноч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний.

Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание сообщения о проведении ОСС. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

  • сведения об инициаторе собрания;
  • форму проведения собрания;
  • дату, место, время проведения. Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;
  • повестку дня;
  • порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

Минстрой РФ о проведении общего собрания собственников в МКД

Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на ание (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст.

48 ЖК РФ:

  • информацию о лице, участвующем в ании;
  • реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в ании;
  • решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).О выборе председателя общего собрания собственников

Неправильный подсчёт

От подсчёта общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

К неправильному подсчёту приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в ании, проать за него может его представитель по доверенности.

Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

  • фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
  • место жительства или место нахождения;
  • паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на ание должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.

1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

  • заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
  • выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Как проверить доверенность для участия в общем собрании собственников

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть.

При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание.

При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом .Что делать, если данные Росреестра и УО не совпадают

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.Уведомление собственников и ГЖИ об итогах общего собрания собственников

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.Какие вопросы может решать общее собрание собственников

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается  легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех , принявших участие в ании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством – это ⅔ от количества всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/8533/10-oshibok-pri-provedenii-obschih-sobraniy-sobstvennikov

Собрание собственников многоквартирного дома: процедура проведения и соблюдение протокола

Собственник не присутствовал на собрании мкд. Собрание собственников многоквартирного дома: процедура проведения и соблюдение протокола

28.12.2011

У собственников жилья в многоквартирном доме не должно возникать вопроса, зачем посещать общие собрания. Ведь целью проведения таких собраний является эффективная реализация планов по уборке и ремонту прилегающих к дому территорий, по оплате коммунальных услуг, по защите прав собственников жилья и т.д.

Ситуации, в связи с которыми могут собираться общие собрания собственников жилья, могут быть самыми разными. Например, жильцы квартир получают квитанции на оплату каких-либо сомнительных услуг.

Тогда собирается собрание, чтобы выяснить, какая компания занимается рассылкой квитанций, и какие полномочия у нее имеются, чтобы взимать с собственников жилья плату.

Или собирается собрание, чтобы назначить старших по подъезду, переизбрать домовой комитет или по другим насущным вопросам, когда по отношению к имуществу дома совершаются не согласованные с ЖКХ действия.

Из этих примеров можно сделать определенный вывод – собственнику жилья крайне важно посещать общие собрания жильцов многоквартирного дома, чтобы всегда быть в курсе событий, как распоряжаются имуществом их дома и имеют ли принимаемые решения по тем или иным вопросам правовую основу.

Что собой представляет собрание собственников многоквартирного дома?

Общее собрание жильцов многоквартирного дома является законным органом управления, согласно статье 44 «Жилищного кодекса РФ». В компетенцию вопросов, которые могут рассматриваться на общих собраниях собственников жилья, входят:

— Проведение работ по реконструкции дома, связанных с уменьшением или увеличением размеров общего имущества жильцов. — Перепланировка общих помещений дома или переустройство прилегающих территорий, присоединение части другого имущества. — Возведение хозяйственных построек на территории дома, надстройки и другие незапланированные в планах строения или сооружения.

— Передел земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, ограничения пользованием определенной территории. — Передача отдельной части имущества многоквартирного дома другой организации или компании. — Сроки проведения квартальных и годовых общих собраний дома с правилами и порядками проведения.

— Выбор порядка уведомления жильцов многоквартирного дома о принятии того или иного решения. — Утверждение состава домового комитета или устава товарищества. — Изменения в размерах оплаты по ремонту жилых и подсобных помещений, находящихся в собственности жильцов.

— Определение расходов на проведение капитального ремонта, необходимый объем работ, стоимость материалов, порядок финансирования, сроки возмещения расходов и т.д.

— Ряд других вопросов, которые могут входить в компетенцию рассмотрения на уровне общего собрания жильцов многоквартирного дома.

Согласно российскому законодательству, на общем собрании не должны приниматься решения по вопросам, не включенным ранее в повестку дня. Нельзя также менять повестку дня в ходе проводимого общего собрания.

Формы и виды проведения собраний собственников многоквартирного дома

Очередное (ежегодное, ежеквартальное) или внеочередное. Каждое из этих собраний может созываться по инициативе любого жильца многоквартирного дома.
— Общее собрание, как очередное, так и внеочередное, может проводиться в очной или заочной форме.

При очной форме проведения собрания указывается точное место, по какому адресу должны собираться собственники жилья, заранее оповещенные о времени и месте проведения мероприятия.

При заочной форме общее собрание проводится в виде ания, где каждый собственник предоставляет свою подпись о согласии или несогласии с тем или иным решением ЖКХ, домового комитета, товарищества и т.д.

— Согласно статье 45 «Жилищного кодекса РФ», о проведении общего собрания собственников жилья, все жильцы дома должны быть оповещены не менее чем за 10 дней до даты его проведения. Уведомление рассылается почтой или проводится под личную роспись в общем списке.

В сообщении, где собственников жилья уведомляют о проведении общего собрания дома, должны указываться такие сведения:

1) Кто является инициатором проведения общего собрания собственников.

2) Какая форма будет у проводимого собрания (очная или заочная).

3) Указывается точная дата и место проведения. При заочном ании указывается также окончательная дата приема письменных бюллетеней о ании с местом приема документов.

4) Какая повестка дня будет стоять на общем собрании.

5) Дополнительная информация, если таковая имеется.

Кто имеет право принимать участие в общем собрании собственников многоквартирного дома?

Присутствовать на общем собрании, как и ать по любому из поднимаемых на повестке дня вопросах, может собственник квартиры, одной или нескольких комнат, в том числе и в коммунальной квартире, а также нежилых или подсобных помещений в многоквартирном доме.

Соответственно, собственником жилых или нежилых помещений является юридическое или гражданское лицо, у которого имеются документы на право владения собственностью в многоквартирном доме.

На собрании имеет полное право присутствовать представитель собственника на основании предоставленной доверенности, письменно заверенной нотариально.

Согласно статье 64 «Семейного кодекса РФ», от имени своих несовершеннолетних детей по всем вопросам голосуют их родители или опекуны, так как они выступают в защиту прав и жилищных интересов детей. Количество распределяется в зависимости с долевым размером на владение площадью в многоквартирном доме.

Что такое кворум общего собрания собственников многоквартирного дома?

Общее собрание собственников жилья или их представителей правомочно проводиться лишь в том случае, если имеется достаточный кворум, т.е.

если на собрании присутствуют или собраны голоса более чем 50% собственников жилья от общего количества граждан, владеющих жилыми или нежилыми помещениями в многоквартирном доме.

По некоторым, особо важным вопросам требуется кворум с количеством присутствующих или подписи не менее чем две трети от общего количества собственников. Если кворум не собран, то общее собрание переносится на другой срок, с повторным оповещением жильцов многоквартирного дома.

Когда собственник помещения может обжаловать в суде решения, принятые на общем собрании жильцов многоквартирного дома?

— Когда собственник жилья по тем или иным причинам не присутствовал на общем собрании, не согласен с принятыми решениями, поставленными на ании на повестке дня.

При этом нарушены законные интересы или его права на владение имуществом.

— Если собственник жилья присутствовал на общем собрании, ал, но оказался в меньшинстве и при этом ущемлены его права на владение имуществом многоквартирного дома.

Если имеются перечисленные выше веские основания для передачи рассмотрения вопроса по ущемлению прав и интересов собственника жилья, то он вправе подать иск в суд, не позднее, чем через шесть месяцев после принятия решения на общем собрании жильцов.

Суд может отказать в иске лишь в том случае, если выявленные нарушения не являются существенными, не влекут за собой убытков по отношению к собственнику жилья или голос жильца кардинально расходится с мнением большинства собственников жилья в многоквартирном доме.

Все решения, принятые на общем собрании собственников жилья должны оформляться в протоколы, которые в обязательном порядке подписываются инициаторами проведения таких собраний, а также утвержденным председателем общего собрания или его секретарем.

Все протоколы общих собраний должны храниться в месте, которое определено товариществом, ЖКХ или домовым комитетом.

Результаты ания или принятые решения на общем собрании собственников жилья должны доводиться до всех жильцов многоквартирного дома путем размещения их в письменном виде в местах общего пользования (доски объявлений возле подъездов, возле лифтов и т.д.).

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_2677.html

Организация и проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

Собственник не присутствовал на собрании мкд. Собрание собственников многоквартирного дома: процедура проведения и соблюдение протокола

Собрание собственников помещений в многоквартирном доме – это высший орган управления домом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на ание. Решение общего собрания, принятое по всем правилам (т.е.

в установленном законе порядке и в пределах компетенции), является обязательным не только для собственников, но и для других участников правоотношений в жилищной сфере.

К примеру, для организаций и предприятий, оказывающих жилищно-коммунальные услуги данному дому или для органов власти, касающихся управления, ремонта, содержания и использования объектов общего имущества.

Так, если общим собранием собственников принято решение об использовании стены дома для размещения рекламного щита на определенных условиях, на ограниченный срок и за определенную плату. Или, наоборот, не использовать общее имущество для размещения рекламных носителей.

В таком случае, решение общего собрания собственников будет являться обязательным, в том числе для органа, выдающего разрешение на размещение рекламы.

Процедура проведения общего собрания собственников регулируется статьями 44-48 Жилищного кодекса РФ, главой 9.1 Гражданского кодекса РФ и приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

Для успешного проведения собрания необходимо:

  1. чтобы собрание имело кворум. Число зависит от площади помещения, принадлежащего собственнику. Кворум бывает квалифицированный – когда для принятия решений требуется участие не менее 2/3 собственников всего дома.Собрания могут проводиться как в виде одновременного присутствия собственников в определенном месте, т.е.

    в форме очного ания, либо в форме заочного ания, т.е. письменного выражения мнения собственников в виде решения, поданного в определенный срок в определённое место.

  2. чтобы за тот или иной вариант решения было подано большинство участвующих в собрании.

В соответствие со статьями 45 и 46 ЖК РФ решение собственников считается принятым при соблюдении двух условий:

  1. если само собрание правомочно, т.е. имеется необходимый кворум собственников – когда в ании участвовали собственники, имеющие более половины всех . Причем, для принятия решения по одним вопросам на собрании должно быть зарегистрировано наличие простого большинства (более 50%) всех собственников, а при решении других – квалифицированное большинство — более 2/3 всех собственников помещений;
  2. если за конкретный вариант решения подано более половины собственников, участвующих в ании. Причем, по одним вопросам – это должно быть простое большинство , а по ряду вопросов – квалифицированное большинство.

Пример 1. Выбор способа управления многоквартирным домом. Рассматриваются три варианта решения: самим управлять (непосредственно), создать для управления домом ТСЖ или нанять управляющую организацию.

Предположим, что все помещения, находящиеся в собственности, имеют одинаковую площадь. Всего в доме 100 помещений. Следовательно, у собственников помещений одинаковое число . Для того, чтобы собрание собственников по этому вопросу было правомочно, на нем должно быть зарегистрировано не менее, чем 51 голос (или собственники 51 помещения) — т.е. 50% + 1 голос.

Если собственники примут решение непосредственно управлять своим домом, либо заключить договор с управляющей организацией, то тогда достаточно, чтобы за такое решение проало более половины от числа участвующих в собрании. Т.е., в нашем примере, 26 человек из 51 участника собрания.

Если собственники решили выбрать способ управления – создание ТСЖ, то за такой способ управления должно проать не менее половины всех собственников, т.е. 51 человек в нашем случае.

Пример 2. Собственники должны принять решение о капитальном ремонте дома.

Для принятия решения по данному вопросу нужно чтобы за проведение ремонта проало не менее 2/3 , т.е. 66,(6)% + 1 голос. Соответственно, и в собрании должно принять участие не менее 67% (или собственников 67 помещений). (ч.1 ст.46 ЖК РФ).

Этапы проведения общего собрания

  1. Образование инициативной группы из числа собственников помещений дома с оформлением протокола создания инициативной группы. Если в доме уже создан Совет дома или ТСЖ, ЖСК, то, как правило, инициаторами общий собраний выступают председатель и/или члены Правления жилищных объединений.
  2. Подготовка пакета документов для общего собрания в многоквартирном доме:
    • схема определения и распределения долей участия каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (для чего запрашиваются сведения о собственниках в ГКУ ИС района и в Росреестре);
    • повестка дня общего собрания;
    • проект протокола общего собрания собственников;
    • листы регистрации для очного ания;
    • бюллетени/решения собственников по анию, в которых должны быть указаны: 1 — сведения о лице, участвующем в ании, 2 – сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение, 3 – дата и время собрания или окончания принятия бюллетеней при заочном ании.
  3. Подготовка и организация уведомления собственников о проведении общего собрания. Уведомления направляются всем собственникам не позднее, чем за 10 дней до проведения собрания (в случае наличия в доме муниципальных квартир и собственности г. Москвы по нежилым помещениям, необходимо уведомить ГКУ «ИС района») либо по почте, либо непосредственно под роспись. В уведомлении указываются:
    • сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
    • дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на ание, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
    • повестка собрания;
    • порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
  4. Голосование на общем собрании собственников помещений. Непосредственно проведение общего собрания в форме очного ания (совместного присутствия), очно-заочного ания или заочного ания.
  5. Оформление результатов общего собрания собственников:
    • подсчитываются результаты по листам регистрации и ания, которые подписываются членами счётной комиссии;
    • оформляется протокол общего собрания, в котором указываются:
      1. кворум (% авших от общего числа собственников помещений дома) – не менее 51%, не менее 2/3 собственников дома 67% по 3-м вопросам – ст.44-46 ЖК РФ;
      2. результаты ания (распределяются от кворума, число кворума берётся за 100%, голоса за, против, воздержался, по сумме должны составлять 100%).
  6. Доведение результатов ания до собственников помещений (путём размещения на информационных досках или направления уведомлений) не позднее, чем по истечении 10 дней от даты собрания или последнего дня ания.
  7. Передача копии протокола общего собрания в управляющую организацию многоквартирного дома для размещения его в открытой информационной системе ГИС ЖКХ. Согласно части 1 ст. 46 ЖК РФ «Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание». Ответственность за подделку, изготовление официальных документов установлена частью 1 и 2 ст. 327 Уголовного кодекса РФ.

Общее собрание собственников помещений решает жизненно важные вопросы для многоквартирного дома. Причем ряд таких вопросов относится к исключительной компетенции общего собрания, т.е. никакое иное лицо или организация не вправе принимать такого решения, за исключением случаев, специально оговоренных законодательством.

К числу таких вопросов, относится принятие следующих решений на общем собрании:

  • о реконструкции многоквартирного дома;
  • о ремонте общего имущества, в том числе капитальном ремонте;
  • об оформлении земельного участка в общую долевую собственность;
  • о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им;
  • об утверждение состава общего имущества;
  • о порядке пользования общим имуществом собственниками и другими лицами;
  • о передаче в пользование общего имущества;
  • об уменьшении размера общего имущества;
  • о выборе способа управления многоквартирным домом и изменении способа управления;
  • о выборе управляющей организации для управления многоквартирным домом (если в доме не создано ТСЖ или ЖСК);
  • об условиях договора управления многоквартирным домом (если в доме не создано ТСЖ или ЖСК);
  • о перечне работ и услуг и установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, включая оплату расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (если в доме не создано ТСЖ или ЖСК);
  • о создании ТСЖ и утверждении его устава;
  • о страхования общего имущества многоквартирного дома;
  • об энергосбережении и заключении энергосервисных договоров по многоквартирному дому;
  • о процедурах созыва общего собрания (порядке уведомления) и др.

Жилищный кодекс РФ – это закон, который дает собственникам право самим принимать решение по управлению своим имуществом. А общее собрание собственников помещений в конкретном многоквартирном доме – это способ принятия такого решения, способ недвусмысленно заявить, кто сегодня хозяин в доме.

Если собственники не придут на общее собрание или не примут участие в заочном ании и не сформируют согласованное решение по управлению домом – значит дом не получит эффективное управление, не будет найдено оптимальное решение с точки зрения собственников о порядке содержания и ремонта их общего имущества, коммерческое использование общего имущества дома не привлечёт денежные средства на его ремонт и благоустройство.

Проведение общего собрания собственников помещений дома – это комплекс юридических, социальных и психологических действий. От компетентности инициаторов общих собраний зависит его результат и его легитимность. Собрания, проведённые с нарушениями, могут быть оспорены в суде или не реализоваться на практике.

В этой связи целесообразно привлекать к организации и проведении общих собраний специалистов, которые помогут избежать ошибок. Наша команда имеет огромный опыт проведения общих собраний и готова оказать Вам содействие в проведении собрания или взять на себя полностью всю работу по нему с гарантией результата.

Источник: https://kudashova.ru/blog/provedenie-obshhix-sobranij-sobstvennikov-v-mkd.html

Собрание собственников: основные ошибки — МосТСЖ

Собственник не присутствовал на собрании мкд. Собрание собственников многоквартирного дома: процедура проведения и соблюдение протокола

Общее собрание собственников дома – уже стало привычным для УО и собственников помещений делом. Однако при проведении собраний собственников МКД всё ещё допускаются однотипные ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний. Что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок?

1. Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем собрании. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний.

Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание уведомления о созыве общего собрания собственников. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

  • сведения об инициаторе собрания;
  • форму проведения собрания;
  • дату, место, время проведения*) ;
  • повестку дня;
  • порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

*) — Если собрание собственников проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё и дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться

2. Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание собственников в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на ание (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ).

Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ:

  • — информацию о лице, участвующем в ании;
  • —  реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в ании;
  • — решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

3. Неправильный подсчёт

От подсчёта общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания. К неправильному подсчёту приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

4. Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в ании, проать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

  1. фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
  2. место жительства или место нахождения;
  3. паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на ание должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

  • — заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
  • — выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

5. Ошибка в выборе формы собрания

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

  1. очного ания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на ание);
  2. заочного ания (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 Жилищного Кодекса);
  3. очно-заочного ания.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание собственников МКД будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это типичная ошибка!

Если заявленное очное собрание собственников не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

6. Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД, или в уполномоченные организации, которые имеют доступ к информации Росреестра. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом .

7. Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган государственного жилищного надзора оригиналы протокола собрания (решений.) и необходимые приложения к нему Затем электронные образы протоколов нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.

8. Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

9. Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ.

В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.

10. Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме считается легитимным (правомочным), если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех , принявших участие в ании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством – это ⅔ от количества всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Чтобы инициатор был уверен, что собрание собственников проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС. Только тогда есть полная уверенность в том, что не будут совершены ошибки, указанные в настоящей статье.

: Росквартал

Вам могут пригодиться следующие материалы по теме:

Обязанности собственников помещений МКД
Ошибки в оформлении протокола общего собрания

Источник: https://mostszh.ru/sobranie-sobstvennikov-osnovnye-oshibki/

Умный водитель
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: