Крут ли курт? Комплексное развитие территорий: подход понятен, но есть нюансы Определение перечня территорий подлежащих устойчивому развитию

Комплексное развитие территорий: подход понятен, но есть нюансы

Крут ли курт? Комплексное развитие территорий: подход понятен, но есть нюансы Определение перечня территорий подлежащих устойчивому развитию

Комплексное освоение территории станет главным трендом в строительстве. Сумеют ли власть и строители справиться со столь сложной задачей?

В Москве состоялся международный выставочный форум недвижимости, инвестиций и проектов развития территорий Российской Федерации. Одной из основных тем обсуждения стала комплексная  застройка городов. И хотя никто не оспаривал правильность такого подхода, однако его методы вызывают серьезные споры.

Строить и строить

Согласно исследованию АИЖК, потребность в улучшении жилищных условий испытывают около 60 млн жителей страны. Иными словами, существует просто гигантский запрос на жилищное строительство. Но по каким принципам оно будет вестись?

По словам руководителя Минстроя Михаила Меня, точечная застройка исчерпала себя. И сегодня ставка делается на комплексное освоение территорий. Такой подход затрагивает целый ряд вопросов. Это и улучшение оборота земли, и редевелопмент исчерпавших свое функциональное назначение промышленных зон, и более рациональное использование внутригородских территорий.

В результате, согласно анализу АИЖК, можно дополнительно получить свыше 2 млн кв. м жилья, а 20—25% городских земель вовлечь в жилищное строительство. Этот потенциал сегодня не используется. Между тем он особенно важен, так как в большинстве случаев на этих территориях уже существует инженерная инфраструктура.

— В этой связи для нас важно понять, какая должна быть государственная поддержка стройкомплекса в новых условиях, — отмечает Михаил Мень. — Программа господдержки ипотеки завершится в 2016 году. Это означает, что должны быть выработаны новые механизмы помощи строителям.

Пока же, как признает министр, меры поддержки еще не определены, изучаются разные варианты и мнения. Есть и вопросы, которые пока затрудняют комплексное освоение территорий. Многие города по-прежнему живут без генпланов, постоянно откладывается отмена бесплатной приватизации жилья. А это мешает становлению рынка.

О пользе стандартов

— Для того чтобы заниматься комплексным освоением территорий, необходимо выработать соответствующие стандарты, — полагает генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Денис Филиппов. — Должны существовать общепризнанные критерии застройки, а практике частных договоренностей между муниципалитетами и застройщиками положено уйти в прошлое.

По словам руководителя фонда, такое освоение территорий должно базироваться на ряде принципов. Сегодня застройка плохо регулируется, в результате не формируется единое жилое, рекламное пространство, благоустройство не носит комплексного характера. Если удастся связать все эти компоненты в единую цепочку, наши города приобретут совсем иной вид.

Очень важна разработка механизмов вовлечения неиспользуемых земель в строительный оборот. При этом необходимо предоставлять участки под застройку только при наличии утвержденной документации. И еще один важный принцип: застройщик должен отвечать за соблюдение параметров и сроков строительства.  

— Если соблюдать все эти принципы и стандарты, это позволит значительную часть строительства вести в границах городов, а не без конца осваивать новые пустые пространства, — подчеркивает Денис Филиппов.

Экспериментальная площадка — целая область

Сегодня комплексное освоение территорий — это уже не просто теория, а реализация конкретных проектов. В Московской области этот процесс набирает ход. Подмосковье все больше превращается в экспериментальную площадку, на которой обкатываются новые подходы к застройке больших участков.

По словам первого заместителя министра строительного комплекса Московской области Андрея Куприянова, в 2015 году в регионе сдано 10 млн кв. м жилья. Это стало возможным благодаря внедрению целого ряда важных новаций. Среди них — институт концепций. Начало строительства предваряется согласованием основных принципов и параметров проекта.

Еще одно важное достижение областного правительства: удалось снизить сроки согласования документации на строительство. Был осуществлен переход на электронный документооборот. И сейчас уже 80% документов подаются в электронном формате.

С тем, что без таких нововведений невозможно эффективное комплексное освоение территорий, согласен и бизнес. Однако предприниматели отмечают ряд нюансов, на которые следует обратить внимание.

— На такие проекты надо смотреть через призму не только настоящего, но и будущего, — считает управляющий партнер GRAVION GROUP Юрий Неманежин.  — Не все подходы, которые сегодня стараются исповедовать, окажутся эффективными.

По словам бизнесмена, много говорится, например, о большой нехватке рабочих мест в Подмосковье. И в планах комплексного освоения территорий их созданию придается большое значение. Но возникает вопрос: а в полной ли мере учитываются тенденции на рынке труда?

Сегодня все большее значение приобретает удаленный труд. Многие компании переводят своих сотрудников на новый режим работы. А следовательно, необходимо ли такое количество офисных площадей, индустриальных парков, создания которых требуют от инвесторов подмосковные власти?

Не мыслим жизни без смартфона

Реализация каждого комплексного проекта занимает длительный срок. Обитателями новых жилых домов через какое-то время станет нынешняя молодежь. А какие у них запросы?

Реализация каждого комплексного проекта занимает длительный срок. Обитателями новых жилых домов через какое-то время станет нынешняя молодежь. А какие у них запросы?

Для изучения своей покупательской аудитории Клинский пивоваренный завод провел любопытное исследование. Молодым людям в возрасте от 18 до 22 лет был задан вопрос: что вам нужно в первую очередь для жизни? На первое место вышел смартфон, на второе — секс.

Тогда спросили: а что вы будете делать без смартфона? Около 60% опрошенных удивились: по их мнению, такое просто невозможно. Как бы мы ни относились к юным жителям, нужно ясно представлять, что через некоторое время именно они станут определять спрос на жилье.

Сегодня в развитых странах при развитии территорий активно создается инфраструктура для подзарядки все возрастающего числа электрических устройств и гаджетов. Это как раз пример того, как девелоперы учитывают запросы своей целевой аудитории.

Другой актуальный вопрос: как использовать социальную инфраструктуру? В ФРГ популярны так называемые образовательно-досуговые центры. В них как дети, так и взрослые могут найти занятия по душе.

— В Московской области идет кампания по снижению количества вторых смен в школах. Но это означает, что полдня они  просто пустуют, — продолжает Юрий Неманежин. — Почему бы их не строить с самого начала так, чтобы использовать и как досуговые учреждения?

Очень важно, чтобы взгляд на территорию был бы комплексный, считает директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. Пока достраивается проект, он зачастую уже частично устаревает.

Сколько было случаев, когда новый жилой комплекс проектировался с учетом мест для парковки машин. А через некоторое время там даже с коляской негде погулять.

При этом в гаражах часть машино-мест остается незанятыми, как, кстати, и первые этажи домов, стоящих не на главных улицах района. Бизнес их не желает занимать.

От комплексности к самодостаточности

— Мы никогда не сможем эффективно заниматься комплексным освоением территорий, если в своих проектах не станем заглядывать на 20—25 лет вперед, — уверен генеральный директор архитектурно-градостроительной компании «Яузапроект» Илья Заливухин. — Сейчас правительство Московской области правильно выстраивает требования к ним.

К таким требованиям относится создание социальной, инженерной, дорожно-транспортной инфраструктур, рабочих мест. Но этих целей невозможно достичь без удешевления жилья, снижения затрат на инфраструктурную часть, в том числе сокращения бюджетных расходов.

В этой связи, по мнению архитектора, приоритетом должно стать увеличение строительства внутри границ городов. Если же строить в чистом поле, то многие требования к комплексному освоению территорий окажутся невыполнимыми.

Простой пример: если в домах внутри городов первые этажи делать нежилыми, то возникнет очередь на их покупку или аренду. А если то же самое попытаться реализовать где-нибудь на окраине, то эти помещения окажутся никому не нужными.

В Московской области есть огромный потенциал, там расположено много перспективных городов. Но пока он не достаточно используется. Без привлечения инвесторов реализовать эти возможности не удастся.

— Когда занимаешься комплексным освоением территорий, важно добиваться того, чтобы они оказались экономически самодостаточными. Если это удастся сделать, значит, цель достигнута полностью, — резюмирует Илья Заливухин.

Владимир ГУРВИЧ

Фото arxel.ru, rusrealexpo.ru

Источник: https://rcmm.ru/ekonomika-i-biznes/28107-kompleksnoe-razvitie-territoriy-podhod-ponyaten-no-est-nyuansy.html

Курт противоречий

Крут ли курт? Комплексное развитие территорий: подход понятен, но есть нюансы Определение перечня территорий подлежащих устойчивому развитию

С момента вступления в силу федерального закона 373‑ФЗ, который ввел в обиход понятие комплексного устойчивого развития территорий, прошло почти 10 месяцев.

Однако некоторые положения этого документа все еще вызывают множество вопросов, как у девелоперов, так и у региональной власти.

Четкого и понятного механизма реализации проектов КУРТ нет до сих пор, а многие требования к этой схеме противоречат Градкодексу РФ.

С принятием 373‑ФЗ в области градостроительного зонирования произошли значительные изменения: в законодательство с 1 января 2017 года внесены два новых института комплексного развития территорий – по инициативе правообладателей недвижимости и по инициативе органа местного самоуправление.

КУРТ или комплексное устойчивое развитие территорий предполагает вовлечение в оборот пустующих земель и их всестороннее развитие – строительство жилья, создание социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, рабочих мест, объектов культуры и разнообразных точек притяжения будущих жителей этих территорий.

Саму идею КУРТ многие девелоперы считают удачной. Так, генеральный директор Hansa SPb Development Олег Барков считает, что проекты комплексного устойчивого развития территорий могут быть востребованы прежде всего для реновации.

«Изменения в федеральном законодательстве позволяют изымать участки для реализации проектов КУРТ с выплатой владельцам компенсации. Это позволит активизировать процесс редевелопмента серого пояса в Петербурге», – отмечает эксперт. По мнению начальника отдела маркетинга компании «ЛСР.

Недвижимость – Северо-Запад» Галины Чесаевой, КУРТ мог бы стать хорошим инструментом для девелоперов, которым важно не просто застроить, но и развивать территории.

Юридические тонкости

Вместе с тем и толкование, и практическое применение норм, которые касаются деятельности по комплексному устойчивому развитию территорий, до сих пор вызывают вопросы.

По словам начальника отдела правовой экспертизы юридического управления Комитета по градостроительству и архитектуре Смольного Галины Цой, изначально предполагалось, что нововведения будут способствовать освоению территорий, в том числе заброшенных промышленных зон, градостроительной реорганизации и благоустройству городов, однако в сегодняшней редакции закона предлагаемое понятие деятельности по устойчивому комплексному развитию не определяет в полной мере содержание самого понятия КУРТ и сформулировано так, что может быть применено к любому процессу строительства и реконструкции.

«Для формального ведения нового вида деятельности необходимо установить его отличия от иных видов деятельности и определить, что именно попадает под определение комплексного устойчивого развития территории, – говорит Галина Цой.

– Сегодня в Градостроительном кодексе предусмотрено несколько видов деятельности, которые в той или иной степени предусматривают комплексное развитие: это развитие застроенных территорий, КОТы, освоение территорий для строительства жилья экономкласса, комплексное освоение территорий по инициативе правообладателей земли и комплексное освоение территорий по инициативе органов местного самоуправление. Из всех указанных видов деятельности к КУРТ напрямую относятся только два последних. Однако, несмотря на отсутствие прямых указаний, все другие перечисленные виды деятельности не могут не относиться к комплексному устойчивому развитию территорий».

Постановлением правительства Петербурга № 550 сегодня определены 14 территорий, на которых предусматривается комплексное устойчивое развитие.

Все они отображены на карте градостроительного зонирования в Правилах землепользования и застройки.

Пилотные проекты КУРТ предполагается реализовать пока только на трех территориях из них – в Петро-Славянке, Сестрорецке и в Красносельском районе неподалеку от Пулково (см. «Три «пилота» под КУРТ», «Кто строит в Петербурге», № 35, 2017).

Однако, чтобы приступить к этим пилотным проектам, необходимо разработать механизм и порядок взаимодействия исполнительных органов власти, девелоперов и собственников территорий при реализации КУРТ. И в этом чиновники видят проблему.

Так, по словам члена Постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и имущественным вопросам петербургского ЗакСа Александра Рассудова, сложность заключается в том, что к новым федеральным законам очень неспешно подтягиваются региональные нормативно-правовые акты.

«Мы оказываемся в так называемой юридической серой зоне, когда основы регулирования уже заложены, но регулирование пока невозможно, – говорит депутат.

– К тому же, федеральное законодательство пишется для всех субъектов РФ и не учитывает специфику конкретного региона, поэтому часто общегосударственные регламенты вступают в противоречие с региональными. Мы постоянно наблюдаем эту борьбу в Петербурге, где действуют жесткие ограничения по деятельности вблизи исторических памятников».

Определить границы

Основной проблемой при регулировании комплексного развития территории является сегодня порядок установления границ территории КУРТ. Согласно 373‑ФЗ, территории, на которых планируется деятельность по комплексному устойчивому развитию, устанавливаются в ПЗЗ.

Однако тут возникают вопросы: обязательно ли вся территория, включенная в указанные границы, должна осваиваться в рамках КУРТ и означает ли это, что в границах территории КУРТ уполномоченные лица не вправе принимать решения о подготовке ППТ вне процедур, установленных Градкодексом.

При этом в статье 46.10 Градкодекса прописано, что решение о реализации КУРТ принимается только при наличии Правил землепользования и застройки, предусматривающих территории, в границах которых можно осуществлять такие проекты. А в статье 46.9 аналогичная ссылка на обязательное наличие соответствующей территории в ПЗЗ отсутствует.

Но больше всего вопросов у КГА вызывают нормы, регулирующие подготовку документации для планировки территорий при реализации проектов КУРТ. Нововведения определяют, что правообладатель участка самостоятельно принимает решение по подготовке ППТ.

Однако сегодня подготовка проектов планировки территорий осуществляется только по заданию уполномоченного органа и в рамках установленного законом порядка. «Самостоятельное принятие решения по подготовке ППТ исключает подготовку задания по планировке территории.

Таким образом, это требование противоречит Градкодексу», – замечает Галина Цой.

Неясность юридических основ проектов КУРТ непосредственно на федеральном уровне пока делает переход к их практической реализации в регионах практически невозможным.

Источник: https://ktostroit.ru/news/276098/

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Крут ли курт? Комплексное развитие территорий: подход понятен, но есть нюансы Определение перечня территорий подлежащих устойчивому развитию

Правительство Петербурга рассмотрело проект изменений в Правила землепользования и застройки города, подготовленный комитетом по градостроительству и архитектуре (КГА).

Большинство поправок — всего их принято 173 — неоднократно обсуждались и сюрпризом для рынка не стали.

Например, речь шла о том, чтобы приравнять апартаменты к жилью в плане нагрузки по социальной инфраструктуре, и создать специальную карту развития исторического центра.

Единственная неожиданность — это расширение списка территорий для запуска программы комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ), которая дополнит существующие программы реновации и комплексного освоения (КОТ).

В три раза больше курт

В начале года были известно о пяти создающихся в Петербурге территориях. Два участка предложил город, это земли бывшей воинской части в Красносельском районе и бывшего золоотвала около станции метро «Ладожская».

А еще три территории имели собственников: квартал в районе Лиговского проспекта (на его территории находится мукомольный комбинат, который собираются выводить на Парнас) и два участка Фонда РЖС — в Горской и около Пушкина (в течение последних лет они несколько раз выставлялись на торги, но интереса у бизнеса не вызвали).

Переговоры по включению в программу КУРТ шли с компанией «Старт–Девелопмент», которая занимается проектом города-спутника Южного. Но в финальной версии ПЗЗ поправок по Южному не оказалось. Зато там появилось девять новых адресов (см. карту).

Это участки в Петро-Славянке и Ново-Ковалево, три территории в Петродворцовом районе, два квартала в районе Обводного канала (между Старо-Петергофским проспектом и улицей Розенштейна, а также проспектом Обуховской Обороны и Глухоозерским шоссе), а также территория между аэропортом Пулково и Дудергофским ручьем и участки в Сестрорецке — между железной дорогой и площадью Свободы. Для этих зон власти вправе установить свои расчетные показатели обеспеченности социальными объектами и другой инфраструктурой.

В беседе с «ДП» глава КГА Владимир Григорьев сообщил, что большинство предложений о включении этих новых территорий в список КУРТ поступили, в основном, от районных администраций.

«Но с бизнесом, у которого в границах кварталов есть участки в собственности, планы по участию в программе КУРТ обсуждали. Реакция позитивная.

Скорость вовлечения этих территорий в оборот зависит от того, как быстро собственники земли разработают для них ППТ», — сообщил Владимир Григорьев.  

По его словам, в списке есть обширные территории, предназначенные под жилищное строительство, где уже начался процесс хаотичной застройки без утвержденного ППТ.

«Для того чтобы обеспечить комфортность среды проживания в этих кварталах, было принято решение отдать их под КУРТ.

Иначе велик риск получить транспортный коллапс, обманутых дольщиков и другие неприятности», — сообщил Владимир Григорьев.

«Территории, которые вошли в проекты КУРТ, могут быть интересны для бизнеса. Все будет зависеть от того, на каких условиях их можно будет развивать. Сейчас рынок таков, что к каждому крупному проекту надо подходить крайне взвешено», — говорит Илона Лапинскайте, управляющий директор Docklands Development.

«Безусловно, интересны площадки на Ржевке, в Горской, во Фрунзенском районе и на Обводном канале. Перспективны и участки в Московском районе. Что касается Петродворца и Петро-Славянки, то город пытается развивать, но пока интерес к этим районам слабый из-за низкого спроса на жилье», — добавляет гендиректор АН «Метры» Андрей Вересов.

Новый вид развития

Понятие КУРТ появилось в Градостроительном кодексе с начала года. Формально нововведения закрепили поправки в части регулирования подготовки, согласования и утверждения ППТ.

Но фактически ввели совершенно новый градостроительный механизм, который гарантирует создание жилых кварталов, обеспеченных всеми видами инфраструктуры, — самостоятельных культурно-экономических центров на отдельных территориях.

Договоры КУРТ будут принципиально новым видом договора, отличным от предусмотренных в Градкодексе проектов реновации и КОТ. Хотя основная цель КУРТ та же самая — вовлечение в экономический оборот территорий, которые используются неэффективно. Ожидается, что это позволит ежегодно вводить в стране дополнительно не менее 5 млн м2 жилья.

По словам председателя КГА Владимира Григорьева, федеральная инициатива с КУРТ очень напоминает идею возрождения Агентства по развитию территории, но уже в новом качестве.

«Она ведет нас к цивилизованным отношениям между инвестором и городом по планированию территорий и определению этапов реализации больших проектов. Все сроки работы, все ее этапы будут детально продуманы и прописаны. И их обязательно нужно будет выполнять», — говорит он.

Без статуса КУРТ, по его словам, реализация проектов напоминает перетягивание каната в условиях правовой неопределенности. «Обеспечить всех инфраструктурой за свой счет город не сможет. Тем более что планы строителей все время меняются. Нужно более жесткое градпланирование.

И КУРТ — это та самая спасительная соломинка, которая нужна рынку», — заключил чиновник.

На вопрос, какие пряники инвесторы получат за участие в программе КУРТ, глава КГА ответил философски: «А в чем преимущества регулируемого перекрестка перед нерегулируемым?»

К слову, список территорий для КУРТ готовят все российские регионы. В соседней Ленобласти еще в конце прошлого года выбрали несколько площадок для КУРТ.

Это две больший территории под жилищное строительство под Шлиссельбургом — площадью 168 га и 211 га.

А также территория Ржевского полигона, между Токсово и Лехтуси, которая перейдет в собственность муниципалитета и тоже будет отдана под жилье.

От доброй воли к регулированию

Участники рынка заявили «ДП», что запуск программы КУРТ для больших строительных компаний ничего принципиально не изменит, поскольку она касается развития участков площадью по 100 га и больше.

«Для тех, кто строит жилье кварталами, строительство всей инфраструктуры — это и так сложившаяся практика.

А КУРТ лишь закрепят законодательно те отношения, которые до сих пор были между бизнесом и властью в рамках доброй воли сторон», — говорит гендиректор «БКН-Девелопмент» Леван Харазов.

«Но до сих пор развитие больших территорий было по сути экспромтом и для города, и для бизнеса. Теперь создание инфраструктуры станет четко прописанным обязательством девелопера с понятным алгоритмом. Закон придаст большую легитимность и деятельности власти, и работе бизнеса. Нынешний формат существования рынка узаконят», — добавил директор по развитию ГК «Аквилон инвест» Виталий Коробов.

«Для покупателей недвижимости в проектах КУРТ привлекательными факторами могут быть полноценно развитая инфраструктура и возможность создания различных точек притяжения. Почти 80% своих потребностей житель должен решать в пешеходной доступности», — уверен Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена».

Наталья Ковтун, Мария Тирская автора

5 июля 2017, 15:50 2689

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2017/07/04/Pravitelstvo_Peterburga

Комплексное и устойчивое развитие территории

Крут ли курт? Комплексное развитие территорий: подход понятен, но есть нюансы Определение перечня территорий подлежащих устойчивому развитию

Часто собственники обнаруживают, что их недвижимость располагается в зоне комплексного и устойчивого развития территории (КУРТ),на начальном этапе строительства или освоения земли. И для большинства из владельцев этих участков или построек такое расположение оказывается полной неожиданностью.

Порядок осуществления деятельности в указанной зоне скрыт от неискушенного в вопросах градостроительства и землепользования обывателя сплошной завесой тайны, приоткрыть которую мы намерены в настоящей статье.

Эффективность использования территории градостроительного регулирования является основной задачей формирования зоны КУРТ.

На территориях, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, должны быть достигнуты определенные показатели наличия коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также расчетные показатели доступности этих объектов для граждан.

Одним из следствий сбалансированного формирования зон КУРТ является создание новых рабочих мест для населения. Другим немаловажным фактором вовлечения неиспользуемых земель в комплексное и устойчивое развитие территорий стало исключение возможности точечной застройки в таких зонах.

Что подразумевает комплексное и устойчивое развитие территории?

Деятельность по КУРТ определяется пунктом 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

Комплексное и устойчивое развитие территории – это:

  • деятельность, осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории;
  • деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения;
  • деятельность по подготовке необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктурой;
  • деятельность, включающая в себя архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкцию указанных объектов.

Согласно этому определению, комплексное и устойчивое развитие территории не предполагает деятельность по территориальному планированию, а также деятельность по градостроительному зонированию территорий.

В связи с этим генеральные планы и правила землепользования и застройки должны быть подготовлены и утверждены до начала процедуры КУРТ, поскольку без данных градостроительных документов она не может быть реализована.

Где найти сведения о КУРТ?

Установление зон КУРТ осуществляется в соответствии с методикой их определения, утверждаемой на уровне субъекта. Так, например, для Московской области подобная методика утверждена Постановлением Правительства Московской области №835/30 от 09.10.2017 года.

Сведения о зонах комплексного устройства и развития территории содержатся в графической части правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования, а градостроительные регламенты, установленные для таких зон, – в общей части правил землепользования и застройки.

Ознакомиться с этими документами можно на официальном сайте соответствующего муниципального образования или на ресурсе ФГИС ТП (Федеральная государственная информационная система территориального планирования) на сайте: https://fgistp.economy.gov.ru/.

Договор о комплексном развитии территории

Строительство на территории земельных участков, входящих в зону КУРТ, возможно лишь при заключении соответствующего договора. Механизмы подобной сделки позволяют регулировать этапы, объемы и сроки освоения территории в зоне КУРТ.

Договор о комплексном развитии территории заключается правообладателем земельного участка или объектов капитального строительства с органами местного самоуправления.

Если таких правообладателей несколько, то между ними заключается также и соглашение о разграничении обязанностей при осуществлении мероприятий по комплексному развитию территории.

Условиями договора о комплексном развитии территории являются:

  • разграничение обязательств сторон по осуществлению мероприятий, необходимых для осуществления данной деятельности;
  • их сроки и очередность;
  • ответственность сторон за нарушение своих обязательств;
  • виды льгот для правообладателей недвижимости с учетом порядка и условий их предоставления и иные условия.

Максимальный срок действия такого договора – не более 15-ти лет.

Процедура комплексного развития

Инициатива комплексного развития территории может исходить как от частного лица (правообладателя земельного участка или объекта недвижимости), так и от органа местного самоуправления.

Нормативное регулирование данных процедур предполагает некоторые отличия между частной инициативой (регулируется ст.46.9 Градостроительного кодекса РФ) и инициативой администрации публично-правового образования (регулируется ст.46.

10 и ст.46.11 Градостроительного кодекса РФ).

Процедура комплексного развития территории требует утверждения документации по ее планировке, на основании которой такое развитие должно быть претворено в жизнь. Обязанность разработать проект планировки, проект межевания территории законодатель возлагает на лиц, с которыми планируется заключить договор комплексного развития территории.

Этим лицом может быть как правообладатель земельного участка или расположенных на нем объектов недвижимости в границах КУРТ, так и победитель торгов на заключение такого договора.

Торги проводятся в форме аукциона по инициативе органа местного самоуправления в случае, если никто из правообладателей объектов недвижимости не изъявил в установленные законом сроки (6 месяцев с момента направления предложения администрации) желания заключить договор о комплексном развитии территории.

Риски

В качестве существенного риска нахождения объекта недвижимости в зоне КУРТ для его правообладателя – возможность изъятия органом местного самоуправления этого объекта (в том числе земельного участка), если это будет предусмотрено развитием территории в соответствии с утвержденной документацией по ее планировке.

Риск изъятия объекта многократно возрастает в случае, если его правообладатель не откликнется на предложение администрации муниципального образования заключить упомянутый выше договор о комплексном развитии территории.

В случае отказа владельца объектов недвижимости, право на заключение договора реализуется с торгов, проводимых в форме аукциона.

Лицо, выигравшее эти торги, не всегда заинтересовано в разработке документации по планировке территории с учетом интересов всех правообладателей земельных участков и объектов недвижимости в границах КУРТ.

Очевидно, что реализация договора о комплексном развитии территории требует существенных инвестиционных вложений от лица, его заключившего. Разумно полагать, что далеко не каждому правообладателю объекта недвижимости в КУРТ такие финансовые вливания будут по карману.

Отсутствие всякой возможности проведения строительных работ в зоне КУРТ без заключения с администрацией муниципального образования договора о комплексном развитии территории, а также риски изъятия земли и недвижимости на ней, негативно сказываются на ликвидности таких активов.

Судьбу объектов, находящихся в КУРТ, трудно предсказать, и часто это отталкивает правообладателей и инвесторов финансировать всякую деятельность в КУРТ на долгосрочную перспективу.

Больше полезных текстов читайте в нашем блоге на сайте компании «Максард».

Источник: https://zen.yandex.ru/media/maxard/kompleksnoe-i-ustoichivoe-razvitie-territorii-5d4145466f5f6f22a129bce7

Комплексное устойчивое развитие территории (КУРТ)

Крут ли курт? Комплексное развитие территорий: подход понятен, но есть нюансы Определение перечня территорий подлежащих устойчивому развитию

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением зон комплексного развития территории (КУРТ) и строительством в них, а также изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков в Москве и Московской области.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органахПредставление интересов в суде Взаимодействие с проектировщиками и экспертами
Подготовка юридических заключенийКомплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

По вопросам:

Комплексное устойчивое развитие территории

Зоны, в которых осуществляется деятельность по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ) – это части населенного пункта, градостроительное развитие которых планируется путем застройки (или реконструкции) значительных площадей объектами различного назначения (как жилыми, так и нежилыми) в комплексе с сопутствующей инфраструктурой – транспортной, коммунальной, социальной и т.д.

Декларируемая градостроительным кодексом задача данного режима – устойчивое и планомерное развитие соответствующей территории, исключение градостроительных ошибок, когда объекты возводятся без нужной инфраструктуры или не вписываются в городскую среду.

На практике же данный институт часто превращается в средство контроля нового строительства со стороны чиновников.

Что становится особенно актуально, если для иных территориальных зон устанавливается градостроительный регламент, исключающий или жестко ограничивающий новое строительство.

Так в Подмосковье жилищное строительство, вне рамок комплексного развития территории не допускается на участках менее трёх гектар.

Во многих случаях зона КУРТ устанавливается в отношении незастроенных участков, имеющих собственника или арендатора, у которых не остаётся иных вариантов застройки своей земли. Также в рамках данного механизма во многих случаях возможно изъятие недвижимости у собственников.

С другой стороны, данный механизм выгоден и застройщикам при реализации сколько-нибудь крупных инвестиционных проектов, собственникам недвижимости, планирующим новое строительство на ее месте.

Так, данный режим позволяет разрешить в комплексе вопросы оформления аренды под строительство, градостроительного регламента застраиваемой территории, создания для нее необходимой инфраструктуры и т.д.

В данном случае режим комплексного развития территории является заменой ранее существовавшего института инвестиционных контрактов на строительство.

И заменой явно более адекватной ввиду большей прозрачности процедуры, наличия регулирования на законодательном уровне.

На практике данный режим применяется как для реновации существующей застройки — бывших промзон и т.д. (актуально, в первую очередь, в Москве), так и нового строительства на свободных территориях (что более характерно для Московской области).

Территория, в отношении которой осуществляется деятельность по комплексному устойчивому развитию, устанавливается правилами землепользования застройки.

Так во многих муниципалитетах Московской области к зонам КУРТ отнесены наиболее выгодные для застройки территории – свободные земли в городах и у их границ, выведенные из эксплуатации предприятия и т.д. Причём даже при наличии у этих земель собственников или арендаторов, не стремившихся к установлению режима КУРТ.

Зоны КУРТ

Тогда как в Москве зоны КУРТ устанавливаются сравнительно редко.

В данных правилах для каждой такой зоны устанавливаются показатели градостроительного регламента и планируемого строительства:

  • перечень видов разрешенного использования;
  • предельная площадь застройки в пределах территории. Предельные площади застройки объектов определенных видов или соотношение площадей между объектами разных видов;
  • высотность застройки и/или иные параметры строительства;
  • показатели обеспеченности различными видами инфраструктуры.

Кроме того, для каждой зоны комплексного развития территории устанавливаются показатели инфраструктурной обеспеченности территории.

Это означает, что для освоения территории в рамках зоны комплексного развития владелец земельного участка должен принять на себя обязательства обеспечить территорию данной зоны инфраструктурой.

То есть фактически зоны комплексного устойчивого развития территории (КУРТ) являются отдельными территориальными зонами, требования к застройке которых регламентируются более детально, чем в обычных территориальных зонах.

Принципиальная специфика зон мероприятий по комплексному развитию территории связана с порядком осуществления в них строительства и реконструкции. А именно – строительство в зоне КУРТ может осуществляться только при наличии:

То есть в зонах КУРТ не действуют общие правила о свободе выбора разрешенного использования и осуществлении строительства в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом.

При реализации проектов в зоне комплексного устойчивого развития территории принципиальными этапами являются заключение соответствующих договоров (по инициативе собственника недвижимости, или уполномоченного органа) и разработка проекта планировки территории.

При этом в случае реализации мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе уполномоченных органов, ими инициируется изъятие объектов недвижимости – земельных участков с расположенными на них капитальными строениями. Здесь весьма актуальным становится вопрос компенсации за изъятие правообладателям изымаемой недвижимости.

Поскольку границы зоны комплексного развития территории и параметры строительства в ней определяются правилами землепользования и застройки, принципиально важным является вопрос внесения изменений в ПЗЗ.

В том числе:

  • установления новых зон комплексного устойчивого развития территории (КУРТ). Это может быть актуально как для собственника недвижимости, желающего построить на ее месте новые объекты, так и для инвестора, планирующего строительство на свободной земле или на неэффективно используемых участках, принадлежащих третьим лицам;
  • внесения изменений в параметры существующей зоны комплексного развития территории – пересмотра границ территории, корректировки видов разрешенных объектов, их площадей, высотности, параметров обеспеченности инфраструктурой и т.д.;
  • исключения зоны КУРТ из ПЗЗ с установлением на ее месте «обычной» территориальной зоны того или иного вида.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/kurt

Умный водитель
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: