Как выкупить арендуемое помещение. Выкуп нежилых помещений из аренды. Список документов прилагается

Содержание
  1. Как выкупить арендуемое помещения у города Москва — Оформление недвижимости и земельных участков — Keo Group
  2. Условия выкупа нежилых помещений
  3. Проблемы при подготовке к выкупу арендованных помещений
  4. Процедура выкупа арендуемого помещения
  5. Основные трудности при заключении договора выкупа с ДГИ Москвы
  6. Заключение
  7. Выкупать арендуемые площади стало проще
  8. 1. Выкуп арендуемых помещений по закону №159-ФЗ перестал быть временным
  9. 2. Федеральное имущество отныне тоже можно приватизировать
  10. 3. Срок аренды, дающий право на выкуп помещения, теперь отсчитывается с момента подачи предпринимателем заявления о выкупе
  11. 4. У арендаторов-«отказников» появился второй шанс
  12. 5. При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет
  13. 6. Инициатором приватизации может быть как собственник арендуемого помещения, так и предприниматель-арендатор
  14. Арендовать или выкупать?
  15. Юлия Кожевникова, руководитель практики недвижимости Научно-консультативного юридического бюро «Арбитр»:
  16. Оцени меня, оценщик
  17. Проверь себя сам
  18. Список документов прилагается
  19. Прежде чем поставить подпись
  20. Преимущественное право выкупа арендуемого помещения для физических лиц и субъектов предпринимательской деятельности
  21. Преимущества выкупа у ДГИ
  22. Порядок выкупа арендуемого помещения
  23. Порядок выкупа коммерческого помещения
  24. Порядок выкупа муниципального помещения
  25. Обход преимущественного права
  26. Этапы приватизации арендуемого объекта

Как выкупить арендуемое помещения у города Москва — Оформление недвижимости и земельных участков — Keo Group

Как выкупить арендуемое помещение. Выкуп нежилых помещений из аренды. Список документов прилагается

Многие бизнесмены рано или поздно приходят к мысли о покупке арендуемого помещения, находящего в собственности города Москва. Действующее законодательство предусматривает такую возможность при соблюдении определенных требований и выполнении ряда условий.

Учитывая большие затраты и возможные риски при реализации планов покупки помещения, редакция рекомендует обращаться за помощью в профильные организации с компетентными юристами, но перед этим обращением рекомендуется ознакомиться с нашим материалом для понимания основных моментов, связанных выкупом арендуемого помещения у Департамента городского имущества Москвы.

Условия выкупа нежилых помещений

Третья статья федерального закона №159-ФЗ прописывает требования к представителям среднего и малого предпринимательства, при соблюдении которых они получают преимущественное право на выкуп арендуемого имущества.

    Перечислим их:
  1. заявитель должен быть субъектом предпринимательства, среднего либо малого, при этом сведения о нем должны находится в соответствующем реестре (он не должен быть исключен из реестра на день заключения договора)
  2. по состоянию на 1.07.15 объект, который планирует выкупить заявитель, должен находится в его аренде на договорных отношениях минимум 2 года непрерывного стажа;
  3. недвижимость, указанная в заявлении, не должна находится в утвержденном перечне муниципального либо государственного имущества, предназначенного для пользования и(или) владения субъектами малого и среднего предпринимательства (более детально — по ссылке на нормативный акт);
  4. у заявителя не должно быть непогашенных задолженностей перед по оплате за аренду перед ДГИ, ни в форме прямых выплат, ни в форме неоплаченной пени за предыдущие просрочки, если они были.

Наличие непогашенной задолженности в любом размере достаточно часто является причиной для отказа в услуге, поэтому перед подачей заявления и непосредственно перед заключением договора необходимо провести тщательную сверку всех проведенных платежей.

Право на приобретение городской недвижимости есть у коммерческих организаций и ИП, фермерских хозяйств и потребительских кооперативов. Часто данным правом пытаются воспользоваться и другие организации (например, НКО), но исключений закон не предусматривает и каких-либо легальных обходных путей в данном случае просто нет.

В качестве антимонополизационной меры существует запрет на продажу помещений представителям крупного бизнеса, хотя эта мера не столь эффективна и зачастую обходится с помощью дочерних предприятий, у которых при необходимости корректируется штат и другие цифровые показатели, имеющие отношение к возможности оформления договора купли-продажи с городом, что позволяет обойти существующие запреты.

Проблемы при подготовке к выкупу арендованных помещений

Первая актуальная проблема, с которой сталкивается будущий собственник арендуемой недвижимости — подтверждение статуса СМП (субъект малого предпринимательства), поскольку для регистраторов существует целый ряд сложностей, связанных с действующим постановлением правительства г. Москва №1338-ПП.

Для того, чтобы подстраховаться в этом вопросе изначально и не потерять время впоследствии, необходимо вложить в пакет документов для оформления выкупа следующие сведения, независимо от того, внесена ли организация покупателя в реестр СМП или отсутствует в нем:

  1. данные о среднесписочном количестве работников за прошлый год (форма КНД 1110018), обязательно с отметкой налоговой;
  2. налоговой декларации по доходу физлиц (форма 3НДФЛ) для ИП на общем режиме налогообложения;
  3. налоговую декларацию по системе упрощенного налогообложения (ИП, юрлица УСН);
  4. декларацию для предпринимателей, применяющих ЕНВД (единый налог на вмененный доход);
  5. формы бухучета — балансовые отчеты о прибылях и убытках (форма 2) и текущем состояния (форма 1), с отметкой налоговой;

Эти документы будут служить подтверждением того, что индивидуальный предприниматель либо организация входят в перечень СМП и не дадут возможности сотрудникам ДГИ дать формальный отказ на начальном этапе.

Второй очень серьезной проблемой для покупателя являются изменения, внесенный в закон №179-ФЗ, который позволяют признать проведенную сделку ничтожной в любой момент при установлении фактов, утверждающих о нарушение покупателем законодательства в этой сфере.

Фактически, предприниматель может лишится выкупленной недвижимости, имя на руках весь пакет правоустанавливающих документов, оплатив саму недвижимость и все сопутствующие расходы, после чего его будут ждать дополнительные судебные издержки с далеко негарантированным результатом.

Завершающей проблемой, правда, подлежащей быстрому решению, является запрет на продажу арендуемого помещения.

Эта обеспечительная мера защищает Департамент от продажи помещений, имеющих ценность для города, от первичной продажи сразу после принятия федерального закона — все полученные заявки проверялись в ручном режиме, при этом проходило постепенное исключение объектов недвижимости из данного списка. И хотя большая часть объектов была исключена из перечня еще в 2013 году, юристы рекомендует перед началом процедур проверить соответствующую базу данных, в которой напротив выбранного объекта должна присутствовать пометка «исключен». В том случае, если такой отметки нет, необходимо написать заявление об исключении конкретного помещения из данного списка, эта просьба удовлетворяется в любом случае.

Стоит обязательно упомянуть о трудностях, вызванных использованием кредитных денег в процессе покупки арендуемого помещения. В данном случае остро стоит вопрос синхронизации получения одобрения на выдачу кредита от банковский служащих и сама процедура покупки помещения.

Чаще всего времени, данного банком, а это три месяца, не хватает для оформления всех документов, особенно если проводится переоценка стоимости недвижимого имущества. Этот фактор необходимо учитывать в расчетах.

Подготовившись к решению всех возможных проблем, можно переходить к процедуре выкупа, подавая пакет документов в Департамент городского имущества города Москвы — уполномоченный орган, принимающий решения о приватизации недвижимости площадью до 1000 м2, в том случае если площадь помещения превышает данную цифру, вопрос рассматривается на уровне правительства Москвы.

Процедура выкупа арендуемого помещения

    Документальную часть процесса выкупа можно разделить на несколько этапов:
  1. Непосредственная подача документации на выкуп арендуемой недвижимости.

    На этом этапе необходимо заполнить заявление установленного образца на бланке ДГИ, добавить к нему все упомянутые выше документы, не забыв требуемые заверенные копии Устава, договора аренды, приказа о назначении гендиректора, копии свидетельства юрлица и оригинал выписки из ЕГРЮЛ.

  2. Рассмотрение заявления сотрудниками ДГИ, которые обязаны проверить все полученные данные через московское бюро технический инвентаризации и Кадастровую палату, после чего заключается договор проведения оценочных работ рыночной стоимости указанной в заявлении недвижимости.
  3. Процедура оценки объекта аудиторами аккредитованной оценочной компании (аккредитацию проводит исключительно ДГИ), в результате которой будет определена стоимость имущества и направлен отчет в ДЭПР (экспертная организация — Департамент эконом.политики и развития Москвы).
  4. На основании распоряжения из ДЭПР, которое поступает в ДГИ, необходимо провести сбор восьми подписей ответственных лиц, после этого будет составлен договор купли-продажи, который передадут покупателю либо его законным представителям.
  5. Договор этот в обязательном порядке необходимо зарегистрировать в Росреестре, получив выписку ЕГРН о переходе прав собственности.
  6. Выписку и оригинал договора с отметкой Росреестра необходимо передать в Департамент.

Результатом всех этих действий будет фактическая и юридическая передачи прав собственности новому владельцу, подтверждаемые официально зарегистрированным договором и выпиской ЕГРН. Но, хотя регламент всех действий достаточно прост и, казалось бы, единственной серьезной проблемой является время, затрачиваемое на их выполнение — и здесь есть свои подводные течения.

Основные трудности при заключении договора выкупа с ДГИ Москвы

Чаще всего представители покупателя сталкиваются с проблемами бюрократического характера, созданными либо в связи с использованием несовершенного законодательства, либо же при прямом интересе официальных лиц, которые намеренно затягивают сроки рассмотрения всех документов, «теряют» их либо проводят незаконные «приостановки» на время выяснения и уточнения каких-либо данных.

Если сумма оценки помещения явно завышена оценщиками, данную позицию всегда можно оспорить, воспользовавшись услугами независимого оценщика — данная процедура предусмотрена действующим законодательством.

На основании полученных данных составляется протокол разногласий, который подается в Департамент государственного имущества города Москвы, если же его сотрудники отказывают в принятии новых условий договора, покупатель вправе обратиться в судебные инстанции. В отдельных случаях юристам, специализирующимся на решении подобных вопросов, удавалось понизить цену выкупа недвижимости до 50% от изначально предлагаемой ДГИ цены.

    Кроме этого, возникают ситуации, связанные с:
  1. несогласованной перепланировки помещения, что приводит к проблема с кадастровыми данными недвижимого имущества. Разные данные в Росреестре, Кадастровой палате и БТИ, проблемы в внесением данных в учет, либо некорректно внесенные данные, малейшие несовпадения в площади объекта — все это приводит к отказам ДГИ;
  2. заведомо нереальной ценой недвижимого имущества, зафиксированной в договоре выкупа помещения;
  3. резкой сменой учредителя предприятия, победившего в конкурсе на аренду недвижимого имущества — представители ДГИ оценивают такие действия, как противоправные и тут же дают обоснованный с юридической точки зрения отказ;
  4. договором аренды, не прошедшем регистрацию в Росреестре в свое время;

Этот список возможных трудностей далеко не полон, существует и ряд других вопросов, которые слабо регулируются в пределах законодательства, причем часто какой-либо вины арендатора в данных ситуациях нет — бывают ошибки, совершенные сотрудниками БТИ и реестров, при внесении различных данных в процессе аренды задолго до принятия решения о покупке.

Заключение

Информация, предоставленная в материале, дает юридический базис для решения вопроса выкупа помещений у ДГИ и помогает говорить с наемным или собственным юристом на одном языке.

Тем не менее, иногда появляются скрытые ранее препятствия, которые могут повлиять на успех всего предприятия.

Препятствия эти заключаются в активном противодействии и общем уровне бюрократизации процессов, что мешает получению требуемого результат без использования квалифицированной юридической помощи.

Если бизнесмен предпочитает решать такие вопросы самостоятельно, ему стоит пройти дополнительную подготовку, например, Московская торгово-промышленная палата ежегодно проводит практические семинары по вопросам выкупа имущества (темой прошлогоднего информационного мероприятия был разбор скрытых возможностей льготного выкупа помещений), кроме того, профильные мероприятия проводятся крупными юридическими компаниями.

Посещая подобные мероприятия, регулярно общаясь с профессионалами в данной сфере, читая все изменения в законодательстве федерального и местного уровней, можно получить оперативную информацию, которая сэкономит деньги и время покупателя и приведет его к получению необходимого результата — выкупу арендуемого помещения в Москве.

Источник: https://keogroup.ru/kak-vykupit-pomeshheniya-u-goroda/

Выкупать арендуемые площади стало проще

Как выкупить арендуемое помещение. Выкуп нежилых помещений из аренды. Список документов прилагается

«Малая приватизация» образца 2018 года: что нужно знать предпринимателям. Статья Романа Речкина к десятилетию федерального закона №159-ФЗ.

Речкин Роман Валерьевич
Старший партнер

Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.

Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

А теперь название даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался не идеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.

3 июля 2018 года вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в закон №159-ФЗ. Роман Речкин, старший партнер ИНТЕЛЛЕКТ-С, рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.

1. Выкуп арендуемых помещений по закону №159-ФЗ перестал быть временным

«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года – до 1 июля 2010 года.

В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2013 года), потом еще на два (до 1 июля 2015 года) и снова на три (до 1 июля 2018 года).

И вот, наконец, в июле 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.

2. Федеральное имущество отныне тоже можно приватизировать

До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.

Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

3. Срок аренды, дающий право на выкуп помещения, теперь отсчитывается с момента подачи предпринимателем заявления о выкупе

Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона.

Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года.

Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.

За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух.

Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды.

Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.

И только в июле 2018 года ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.

4. У арендаторов-«отказников» появился второй шанс

Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.

Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.

5. При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет

Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.

Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет.

Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет.

В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.

6. Инициатором приватизации может быть как собственник арендуемого помещения, так и предприниматель-арендатор

С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.

Общий порядок выглядит так:

  • «у» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
  • Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
  • Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:

  • На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
  • Отсутствует задолженность по арендной плате.
  • Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
  • На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:

  • На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
  • Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса.

Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.

К сожалению, вся эта бурная деятельность имеет мало общего с реальной помощью. Меры, которые принимаются на федеральном и региональном уровне, как правило, декларативны и большинству предпринимателей недоступны.

Тем ценнее, что закон №159-ФЗ действительно предусматривает льготные условия приобретения недвижимости. Воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения могут большинство предпринимателей.

Фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ (7,25 % годовых по данным на лето 2018 года).

Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.

Источник: журнал «Деловой квартал»

Статьи экспертов Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С >>

ИНТЕЛЛЕКТ-С оказывает предпринимателям помощь в выкупе арендуемых помещений на льготных условиях по закону №159-ФЗ >>

коммерческое право, недвижимость, приватизация

Источник: https://www.intellectpro.ru/press/works/vykupat_arenduemye_ploshadi_stalo_proshe/

Если предприниматель арендует площади у города, то он может выкупить их с рассрочкой по ставке 2,75% годовых за три года. Дело это хлопотное, но выгодное. 

У столичных предпринимателей, арендующих помещение у города, есть полтора года — до 1 июля 2015-го, чтобы подать заявку на льготный выкуп помещения. Этот срок только кажется долгим, на самом же деле времени в обрез. Ведь на приведение дел в порядок уйдут месяцы, а право выкупа получат лишь те, у кого арендные отношения с городом в безупречном состоянии.

Чиновники не препятствуют предпринимателям в их желании выкупить помещения умышленно, часто они просто не справляются с валом заявлений. А потому желающим получить в собственность квадратные метры стоит поторопиться.

С чего начать подготовку к выкупу и как воплотить желаемое в действительное, на специально организованном ГБУ «Малый бизнес Москвы» семинаре рассказала эксперт-юрист Юлия Кожевникова.

Арендовать или выкупать?

В текущем году правительство Москвы сохранило льготные ставки арендной платы на помещения площадью до 300 кв. Метров — сейчас это 3500 рублей за квадратный метр. По данным департамента городского имущества (ДГИ), в настоящее время из 680 заявок на льготную аренду удовлетворены 322.

Вместе с тем предпринимателям, у которых срок договора аренды заканчивался в 2013 году и позднее, все чаще отказывают в продлении договора аренды.

Винить в этом следует Росреестр, который накладывает вето на продлении аренды, апеллируя к закону «О защите конкуренции», согласно которому право на аренду может быть получено только в результате победы на городском аукционе. В таких случаях ДГИ рекомендует не отчаиваться, не искать новое помещение, а продолжать пользоваться старым, исправно внося арендную плату.

В таких случаях аренда считается продленной на неопределенный срок. Однако не стоит забывать, что согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 610), бессрочная аренда может быть прервана в любой момент в одностороннем порядке.

Новое руководство департамента имущества взяло курс на постепенную замену льготной аренды ее предоставлением по рыночным ставкам

В таких условиях, а также из-за опасения роста налогообложения находящейся в собственности недвижимости многим предпринимателям кажется, что сохранить аренду было бы выгоднее, чем покупать помещение. Однако, отмечает Юлия Кожевникова, новое руководство ДГИ взяло курс на постепенную замену льготной аренды на предоставление ее по рыночным ставкам. Тем самым чиновники стимулируют предпринимателей на выкуп помещений.

Юлия Кожевникова, руководитель практики недвижимости Научно-консультативного юридического бюро «Арбитр»:

— Льготный выкуп при этом не означает никаких финансовых преимуществ. Арендаторы от малого бизнеса получат фору только в виде права на покупку помещения без участия в конкурсе. Но и это преимущество будет не у всех.

Лишь те предприниматели, кто арендует у города помещение с 1 июля 2011 года и дольше, могут подавать заявку на льготный выкуп. Срок подачи такой заявки продлен по 1 июля 2015 года.

Это означает, что подавший заявку 2 июля получит отказ.

Если вы уже сейчас понимаете, что не подпадаете под категорию льготников, но тем не менее хотите получить причитающееся им преимущество, то такая возможность у вас есть. Уже сейчас многие стараются выкупить у субъектов малого бизнеса это их право. Сделать это можно путем покупки самого предприятия, то есть путем замены состава учредителей.

Каждые три года правительство Москвы принимает программу приватизации, где указывается, какое имущество подлежит выкупу, а какое выставляется на торги. Имейте в виду, что если раньше вы могли претендовать только на ту недвижимость, которая указана в данной программе, то теперь можно выбирать любое другое.

Оцени меня, оценщик

Если вы решились на выкуп помещения, то первым делом узнайте его рыночную стоимость. На официальном сайте ДГИ есть калькулятор стоимости выкупа — http://dgi.mos.ru/cmb/calculator-the-value-of-purchase. Но особо доверять ему не стоит — все будет выглядеть весьма приблизительно.

Оценщики, аккредитованные при ДГИ, «страдают» завышением стоимости выкупаемых помещений. Закажите независимую оценку — она пригодится, если пойдете в суд

Склонностью к завышению суммы страдают и оценщики, аккредитованные при ДГИ.

Узнать, какие именно компании там аккредитованы, сложно. В департаменте такую информацию вряд ли предоставят. Об этом скорее можно узнать от самого оценщика. Поэтому юристы рекомендуют пользоваться услугами независимых компаний.

Хотя оценщики часто дают разные оценки, ни в коем случае не пытайтесь каким бы то ни было образом стимулировать их дать выгодное заключение. Если вы затеете с ДГИ спор о цене на помещение в суде (а к этому лучше сразу морально готовиться), то адекватность выводов оценщика будет проверяться в первую очередь. Кроме того, суд, скорее всего, назначит еще и дополнительную оценку.

Проверь себя сам

Прежде чем подавать заявку на выкуп помещения, проверьте состояние ваших текущих дел — проведите так называемый правовой аудит. Любое, даже самое незначительное нарушение, дает право чиновникам отказать вам в выкупе помещения.

  1. Проверьте дату заключения договора аренды и срок его действия.
  2. Проверьте наличие задолженности по арендной плате. Если вы задолжали хотя бы копейку, вам откажут в предоставлении права на выкуп, и все придется начинать заново.
  3. Площадь помещения у большинства льготных арендаторов не превышает 300 кв. метров. Но если они у вас больше 1000 кв. метров, то решение о предоставлении права на льготный выкуп будет приниматься на уровне правительства Москвы, что займет пару месяцев.  
  4. Если в вашем помещении делали ремонт или перепланировку, то обязательно нужно иметь документ о согласовании работ с ДГИ. Отчет о перепланировке делают кадастровые инженеры. 
  5. Если здание, где вы арендуете угол, считается объектом культурного наследия, то вам не дадут его выкупить. У каждого такого памятника есть охранное свидетельство, узнать о его наличии можно, взяв выписку из Росреестра.
  6. В типовых соглашениях на аренду, как правило, зафиксирована обязанность арендатора заключить договор на аренду земли. Но даже если такого пункта нет, этого требуют нормы Земельного кодекса. И если с вас пока не потребовали договор на аренду земли, то это означает только одно: до вас пока не дошла очередь. В любом случае отсутствие этого соглашения будет автоматически означать нарушение условий аренды помещения, а следовательно, повлечет отказ в предоставлении права на льготный выкуп.

Не важно, арендуете вы подвал, первый этаж здания или чердак — платеж за арендуемую землю рассчитывается для всех обитателей здания пропорционально занимаемым в нем помещениям. При этом вам могут отказать в заключении договора аренды на землю, если земельный участок не внесен в кадастр или у него не установлены границы. Оформление земельного участка может затянуться на полгода.

Приблизительная стоимость аренды земли в Москве составляет 30 000 рублей в квартал за участок в 90 кв. метров

Список документов прилагается

Итак, вы убедились, что с арендой у вас все в порядке. Теперь можно подавать заявление на выкуп помещения. Помните, главное — подать его до 1 июля 2015 года. Даже если вам откажут, обнаружив какие-то недочеты, вы сможете, устранив их, снова обратиться за выкупом, так как изъявили свою волю на то до указанной даты.

Согласно Административному регламенту правительства Москвы, для выкупа помещения предпринимателю нужно подать в ДГИ всего три документа:

  • собственно заявление о предоставлении госуслуги;
  • документ, удостоверяющий личность;
  • учредительные документы.

Текст регламента (http://dgi.mos.ru/cmb/pravovikypa/docpravo/) и прилагающийся к нему образец заявления можно найти на сайте ДГИ. Однако в реальности вам потребуется куда больше бумаг.

  1. К заявлению приложите письмо, в котором укажите, что вызарегистрированы в установленном порядке в качестве субъекта малого бизнеса, что вы исправный арендатор и у вас нет задолженностей. Порядок внесения в реестр (http://dnpp.mos.ru/protsedura-lyucheniya-v-reestr-subektov-malogo-i-srednego-predprinimatelstva-moskvy-.php) указан на сайте Департамента науки, промышленной политики и предпринимательства столичного правительства. Там же можно посмотреть, включены ли вы по-прежнему в список субъектов МСП — http://62.117.118.98:8088/msp/ 
  2. Возьмите выписку из ЕГРП на ваш объект недвижимости. Для получения сведений достаточно знать его адрес и площадь.
  3. В Кадастровой палате тоже нужно взять выписку, кадастровый паспорт и справку о состоянии здания. Раньше такими вещами занималось БТИ, но теперь это зона ответственности кадастровых инженеров. Если на кадастровом учете состоит все здание целиком, а вам нужна лишь его часть, то эту самую часть на учет придется ставить отдельно, что займет шесть-восемь месяцев.
  4. Вы имеете право на покупку помещения в рассрочку на три года по ставке в 2,75%. Если выберете такой вариант, то укажите это в заявлении о выкупе и приложите к нему отдельное заявление на ту же тему. Если в рассрочке откажут, то это можно будет оспорить в судебном порядке. Помните, что, согласившись на рассрочку, вы отдаете выкупаемое помещение в залог ДГИ. Учитывайте это, если будете обращаться за кредитами в банки.

Если после подачи заявления ДГИ не отвечает вам в течение длительного времени, вы можете обратиться в суд с жалобой на бездействие чиновников. Но перед этим письменно уведомите департамент о своих намерениях.

Примерно такого же эффекта можно ожидать, если обратиться с письмом к мэру Москвы Сергею Собянину

Ваши взаимоотношения со служащими могут затягиваться по разным причинам. Юристы и предприниматели даже открыли свой собственный способ, как узнать, кто исполнитель по вашему делу, и стимулировать чиновника к активным действиям.

Для этого можно позвонить в секретариат главы ДГИ Владимиру Ефимову: секретарь с некоторой вероятностью может сообщить данные по вашему заявлению. Вы можете также записаться на прием Ефимову, указав причины недовольства. К самому чиновнику вы вряд ли попадете, зато заметно ускорите его подчиненных.

Такой же примерно эффект можно ожидать, обратившись с письмом к мэру города Сергею Собянину.

Прежде чем поставить подпись

Вы успешно прошли проверку в ДГИ и получили на руки договор купли-продажи помещения. Но не торопитесь ставить подпись, посмотрите, устраивает ли вас цена. На раздумья вам отводится 30 дней. В этой ситуации у вас есть три варианта действий: согласиться и подписать; не подписать и сохранить право на аренду; не подписать и добиваться снижения цены в арбитражном суде.

Прежде чем идти в суд, вы должны сделать оценку помещения (если вдруг не сделали этого раньше). А к исковому заявлению вам нужно приложить протокол ваших замечаний к договору купли-продажи и ходатайство к суду о продлении срока этого договора. Кроме того, подготовьте для суда все те документы, которые собирали раньше для ДГИ.

Смысл обращаться в суд есть. Согласно судебной практике, предпринимателям очень часто удается сбить цену до 10–30% от заявленной ДГИ

Обратите также внимание на то, что вы освобождены от уплаты НДС на сумму выкупа помещения, и смело можете вычеркивать это условие из договора купли-продажи.

Источник: Деловая среда

Источник: https://www.facebook.com/notes/%D0%BC%D0%B0%D0%BB%D1%8B%D0%B9-%D0%B1%D0%B8%D0%B7%D0%BD%D0%B5%D1%81-%D0%BC%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D1%8B/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%B2%D1%8B%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D1%83-%D0%BC%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D1%8B/449238598542236/

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения для физических лиц и субъектов предпринимательской деятельности

Как выкупить арендуемое помещение. Выкуп нежилых помещений из аренды. Список документов прилагается

Правожил.com > Аренда > Право выкупа > Преимущественное право выкупа арендуемого помещения — кто может претендовать и на кого не распространяется это право

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения со стороны Федерального законодательства предоставляется субъекту предпринимательской деятельности или физическому лицу, являющемуся первому в очереди.

Если арендные сделки заключаются между российскими гражданами, то они регулируются ГК РФ. В том случае, когда договора заключаются между организациями, то стороны должны будут руководствоваться специальными нормами ФЗ.

Как происходит выкуп арендованного имущества?

Если арендатор планирует выкупить помещение, которое он использует в личных или коммерческих целях, на основании заключенного с собственником соглашения, то он должен соблюсти ряд условий:

  1. Индивидуальный предприниматель или руководитель организации может обратиться к арендатору для реализации своего преимущественного права на выкуп, если в договоре был отражен этот момент.
  2. Если коммерческая структура арендует государственную собственность, то ей придется для выкупа помещения принять участие в торгах. Этот порядок регламентирован ФЗ№135 от 26.07.2006г.
  3. Субъекты предпринимательской деятельности могут выкупить у города недвижимость без участия в торгах в том случае, если местные органы власти самостоятельно определят ее стоимость. В данном случае процесс проведения сделки будет регламентирован ФЗ№159. Претендентам необходимо соответствовать определенным критериям. Выкупаемое имущество должно находиться у организации или ИП в аренде минимум два года. На момент оформления сделки не должно быть задолженности по арендной плате. Претендент должен иметь статус предпринимателя.

Внимание! До 01.01.209г. индивидуальные предприниматели и коммерческие организации могли воспользоваться правом выкупа арендуемой недвижимости только в том случае, если им было от арендодателя направлено письменное уведомление с соответствующим предложением.

Когда преимущественное право может быть утрачено?

Субъекты предпринимательской деятельности и физические лица могут утратить право выкупа при наличии следующих оснований:

  1. Арендатор или арендодатель отказался заключать договор, в котором прописана возможность выкупа помещения.
  2. Арендатором был нарушен срок, определенный Федеральным законодательством для оформления процедуры перехода права собственности на находящийся во временном пользовании объект. В данном случае претенденту дается 30 суток с момента получения проекта будущего договора купли-продажи либо предложения от арендодателя.
  3. Одной из сторон арендных отношений были нарушены условия соглашения, на основании чего его пришлось расторгнуть в автоматическом режиме.
  4. На момент подачи заявления у предпринимателя или физического лица есть задолженность по арендной плате.

Внимание! Если претендент получил предложение или проект договора купли-продажи объекта недвижимости, с пунктами которого он не согласен, он, чтобы не пропустить тридцатидневный срок должен направить арендодателю протокол разногласий.

В том случае, когда собственник помещения отказывается принимать во внимание замечания субъекта предпринимательской деятельности, по истечении 30 дней право выкупа будет утрачено.

Юристы рекомендуют в такой ситуации арендатору принять первую редакцию соглашения, а после ее подписания обжаловать спорные моменты в судебном порядке.

Преимущества выкупа у ДГИ

Если индивидуальный предприниматель или коммерческая организация примет решение о выкупе объекта недвижимости, находящегося в собственности ДГИ, он извлечет из сделки массу преимуществ:

  1. Претенденту предоставляется рассрочка на оплату стоимости приобретаемого помещения, срок которой может достигать пяти лет.
  2. Арендатор заключает соглашение, по которому действуют минимальные процентные ставки.
  3. С суммы оформленной сделки не надо уплачивать в бюджет налог на добавочную стоимость. Благодаря ответствующей норме Федерального законодательства предпринимателю удастся сэкономить 18,00% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
  4. Сразу после подписания соответствующего соглашения с ДГИ, новый владелец может сдавать объект недвижимости в аренду и получать с него пассивный доход.

Внимание! Планируя арендовать помещение у ДГИ, индивидуальный предприниматель или руководитель коммерческой организации должны узнать обо всех рисках. Департамент имеет законное право отказаться пролонгировать договор аренды.

Коммерсанту в таком случае остается лишь воспользоваться преимущественным правом выкупа помещения в аренде, если именно оно необходимо для ведения бизнеса.

Порядок выкупа арендуемого помещения

В том случае, когда сделка купли-продажи арендуемого объекта недвижимости оформляется между физическими лицами, то она предусматривает выплату полной стоимости, указанной в соглашении до или после завершения его срока действия.

Кто имеет право выкупа арендованного имущества?

На следующем этапе покупатель регистрирует в Росреестре право собственности на выкупленное помещение.

Когда преимущественным правом выкупа решит воспользоваться предприниматель, то ему придется пройти более сложную процедуру, особенно если объект недвижимости находится в государственной или муниципальной собственности. Претенденту необходимо действовать следующим образом:

  1. Арендатор получает предложение о выкупе объекта недвижимости. Если он не желает покупать помещение, то в течение 30 дней с момента получения предложения он имеет право от него отказаться.
  2. Сторонами определяются условия предстоящей сделки, в частности стоимость помещения (исчисляется исходя из рыночных цен).
  3. При отсутствии разногласий индивидуальный предприниматель или коммерческая организация заключают с государственной или муниципальной структурой договор купли-продажи. На эту процедуру Федеральным законодательством отводится 30 суток.

Если субъект предпринимательской деятельности самостоятельно решил инициировать сделку купли-продажи, то ему нужно действовать по плану:

  1. Делается письменное обращение в государственный или муниципальный орган.
  2. Арендодатель в течение двух месяцев проводит оценку объекта недвижимости.
  3. Подготавливается проект будущего соглашения, в котором описываются все условия выкупа. В течение двух недель после проведения оценки помещения договор должен быть подписан сторонами и на основании его осуществляется реализация имущества.

Порядок выкупа коммерческого помещения

При выкупе объекта недвижимости, имеющего коммерческое назначение, между сторонами должен составляться договор аренды, в котором отдельным пунктом описывается порядок и условия проведения данной процедуры.

Если такой документ отсутствует, законодательство позволяет оформить новое соглашение, в котором в обязательном порядке должна быть отражена стоимость сделки, сроки проведения расчетов, детально описано помещение.

Порядок выкупа муниципального помещения

Решение о том, могут ли субъекты предпринимательской деятельности воспользоваться своими преимущественными правами выкупа арендуемых помещений, принимают органы исполнительной власти.

При этом должны учитываться некоторые нюансы:

  • государственные объекты недвижимости имеют большую стоимость, нежели муниципальные;
  • приватизация прилегающей земли проводится в соответствии с региональными законодательными актами.

Обход преимущественного права

Обойти право на выкуп можно в следующих случаях:

  1. Договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке.
  2. Арендатор нарушил условия сделки, которые законодательством определены как существенные.
  3. На момент подписания соглашения возникли форс-мажорные обстоятельства.
  4. В договоре прописана возможность для арендатора отказаться от выкупа.

Этапы приватизации арендуемого объекта

Если арендуемое помещение не было включено в список объектов, подлежащих приватизации, то собственник должен подать заявление. Его будут рассматривать в течение трех дней, после чего включат недвижимость в соответствующий реестр.

После этого подается заявление на приватизацию, проводится подготовка документов, выполняется оценка помещения (этим вопросом занимается инвентаризационная комиссия или независимые оценщики).

При отсутствии спорных моментов в течение месяца информация о приватизации будет опубликована в специализированных СМИ и отражена в соответствующем бюллетене.

Государственная или муниципальная структура может отказать индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации в выкупе арендуемого объекта недвижимости.

Основанием в данном случае может стать несоответствие поступившего от претендента предложения нормам Федерального законодательства. В такой ситуации отказ в письменном виде направляется коммерсанту в течение 30 дней с момента получения от него заявления.

Что такое преимущественное право аренды нежилого помещения? Льготный выкуп арендуемых нежилых помещений:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

09 Фев 2019      kasjanenko         379      

Источник: https://PravoZhil.com/arenda/vykup/pravo-vykupa-arenduemogo-pomeshhenija.html

Умный водитель
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: